A közelmúltban elfogadott jogszabály-módosítás jelentősen átalakította a megvásárolt termőföldek hasznosítására vonatkozó szabályokat. A jogalkotó több enyhítést is bevezetett, amelyek eredményeként magánszemélyek esetén 2026-tól lehetőség nyílik befektetési célú termőföldvásárlásra is. Az RSM Legal szakértői összefoglalták a legfontosabb tudnivalókat.
Termőföld, mint befektetés: szemléletváltás és a haszonbérlet szerepe
A termőföld tulajdonszerzés egyik alapfeltétele, hogy a vevő a tulajdonjog-átruházási szerződésben vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, hanem maga használja.
A 2014-ben érvénybe lépett földforgalmi szabályozás az ezt követően megvásárolt termőföldek használatának átengedését – így a haszonbérbe adást is – csak nagyon szűk körben tette lehetővé, például, ha a használat átengedése (haszonbérbe adás) földművesnek minősülő közeli hozzátartozó részére történt.
Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy aki termőföldet szerzett, azt később főszabály szerint nem tudta haszonbérletbe adni, hanem köteles volt (vagy lett volna) saját maga művelni.
A jogalkotó célja ezzel éppen a befektetési célú földvásárlások ellehetetlenítése volt annak érdekében, hogy a befektetők piacra lépésével járó árfelhajtó hatás elkerülhető legyen és így a piacon elérhető termőföldeket földeket azok a gazdák vásárolhassák meg, akik azt ténylegesen meg is művelik.
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény új rendelkezése értelmében most már nem számít a használat átengedésének, ha a földtulajdonos haszonbérleti szerződés keretében adja át a föld használatát.
Haszonbérlet és egyéb kivételek: mi nem minősül a használat átengedésének?
A jogszabály felsorolja, hogy mi nem minősül a használat átengedésének így, ha a tulajdonjogot szerző fél a föld használatát valamely érvényes jogcímen
- földművesnek minősülő közeli hozzátartozója,
- a legalább egy éve legalább 25%-ban tulajdonában, vagy a közeli hozzátartozójának legalább egy éve legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet, vagy olyan családi mezőgazdasági társaság, amelyben tag javára engedi át;
- társult erdőgazdálkodást folytat, az erdőnek minősülő földet erdőkezelésbe adja, vagy osztatlan közös tulajdonban álló erdőnek minősülő föld használati jogosultságát tulajdoni hányadot meghaladó mértékű többlethasználati megállapodással másik tulajdonostársnak engedi át;
- vetőmagtermeléshez szükséges terület biztosítása céljából valamely érvényes jogcímen engedi át a használatot más személy részére;
- gazdaságátadási szerződés keretében engedi át a használatot;
- a gazdaságátadási szerződés keretében átengedett használat időtartamának lejártát követően, vagy a használati jogviszonynak a gazdaságátadási szerződésben rögzített időtartamot megelőző megszűnése esetén engedi át a használatot,
- a rizstelephez tartozó föld használatát engedi át a rizstelep használója részére, vagy
- haszonbérleti szerződés keretében engedi át a használatot.
Ezzel az újonnan beiktatott rendelkezéssel megszűnt az a korábbi követelmény, amely kizárta a tényleges saját műveléstől eltérő célra történő földszerzést, a változtatás következményei alapjaiban érintik a magyar termőföldpiacot.
Termőföldvásárlás feltételei: személyi és területi korlátok, földműves státusz
Fontos ugyanakkor, hogy a földforgalmi törvény egyéb – termőföldet terhelő – földszerzési korlátozásai változatlanul fennmaradnak
Eszerint a termőföld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezhetik meg.
Ha a szerző fél nem minősül földművesnek, a föld megszerzésére akkor van lehetőség, ha a birtokában lévő föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával sem haladja meg az 1 hektárt. Ez alól kivétel, ha a szerző fél a tulajdonjogot átruházó fél közeli hozzátartozója.
Az 1 hektár terület nagyságot meghaladó mértékű földek szerzésére akkor van lehetőség, ha a szerző fél földművesnek minősül, azaz a földművesek hatósági nyilvántartásába bejegyezésre került. A földműves nyilvántartásba történő bejegyzésüket elsősorban azok kérhetik, akik valamilyen mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú szakképzettséggel vagy szakképesítéssel rendelkeznek, ilyen például a széleskörben népszerű, viszonylag könnyen teljesíthető aranykalászos gazda képzés.
A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének (a jogszabály módosítás eredményeként ennek a feltételnek most már a haszonbérbe adás is megfelel).
A föld megszerzőjének továbbá vállalni kell, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja, azaz arra továbbra sincs lehetőség hogy a megszerzett föld a fenti határidőn belül mezőgazdasági művelés alól kivonásra kerüljön.
Megmaradtak a korábbi tulajdon és birtokmaximumra vonatkozó rendelkezések, azaz a szerző fél összes földtulajdona a 300 hektárt nem haladhatja meg (földszerzési maximum), illetve az általa birtokolt föld mértéke pedig az 1200 hektárt nem haladhatja meg (birtokmaximum).
A földszerzési maximum házastársi vagyonközösség megszüntetése, föld tulajdonjog csere, vagy törvényes öröklés útján túlléphető.
Elővásárlási jog termőföld adásvételnél: sorrend és gyakorlati következmények
Továbbra is kiemelt jelentőséggel bírnak az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok, vagyis a föld eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:
- az államot,
- földet használó olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül,
- földet használó olyan földművest, aki helyben lakónak minősül, vagy
- földet használó olyan földművest akinek (település közigazgatási határokat számítva) az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja a földtől legfeljebb 20 km közlekedési távolságra van,
- az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;
- az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;
- az olyan földművest, akinek (település közigazgatási határokat számítva) az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja a földtől legfeljebb 20 km közlekedési távolságra van.
A törvény egyes, kiemelt célokra történő földvásárlások esetén a fentiekhez képest is preferenciákat fogalmaz meg, így bizonyos esetekben a sorrendben előbbre kerülnek például azok, akik a földet például ökológiai gazdálkodás folytatása vagy eredetmegjelöléssel ellátott áru előállítása céljából vásárolja meg, ezen felül egyes elővásárlási jogosult csoportokon belül előbbre kerülnek a családi mezőgazdasági társaságok, családi gazdaságok tagjai, illetve fiatal földművesek.
A szabályokból következik, hogy az adásvételi folyamatban széles kör léphet be elővásárlási jogosultként. Ezt a termőföld-ügylet előkészítése során mindenképpen célszerű figyelembe venni.
Haszonbérlet 2026-tól: előhaszonbérleti jog, kifüggesztés és tulajdonosi mozgástér
További, a befektetési célú földvásárlóknak kedvező módosítások érintik a megszerzésre kerülő termőföld haszonbérbeadását is.
A haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása során a jogszabályban meghatározott személyeknek az ott meghatározott sorrendben - így például volt haszonbérlő, helyben lakó szomszéd vagy helyben lakónak minősülő földműves - előhaszonbérleti joga van.
Az eddigi szabályzás szerint az előhaszonbérlet nem állt fenn, ha a haszonbérbe adásra közeli hozzátartozó részére került sor.
A módosítás eredményeként a jövőben viszont már nemcsak a szűk családi körön belüli hozzátartozók esetén nem áll fenn az előhaszonbérlet, hanem távolabbi rokonoknál is. Így például nagynéni, nagybácsi vagy akár unokatestvér részére történő haszonbérbeadáskor sem szükséges a kifüggesztési eljárás lefolytatása.
Ennél is fontosabb változtatás, hogy az eddigi szabályozás szerint amennyiben a szerződés kifüggesztése során az előhaszonbérleti jogosult elfogadó nyilatkozatot tett, akkor a szerződés hatósági jóváhagyása esetén az előhaszonbérlővel jött létre a haszonbérleti szerződés, függetlenül a tulajdonos szándékától.
Az új szabályozással ez úgy módosult, hogy amennyiben a hatóság a szerződés szerinti haszonbérlő helyett a kifüggesztés során elfogadó nyilatkozatot tevő előhaszonbérlő javára hozna jóváhagyó döntést, akkor a tulajdonos hozzájárulása hiányában a szerződés az előhaszonbérlővel sem jön létre. Azaz a jogszabály a tulajdonos részére végső soron itt egy korlátozott választási, elutasítási jogot ad, tehát nem kötelezi a tulajdonost arra, hogy olyan előhaszonbérlő részére adja bérbe a földet akivel nem kíván szerződéses kapcsolatba lépni.
Abban az esetben, ha tulajdonos nem járul hozzá, a haszonbérleti szerződés nem jön létre sem az eredeti haszonbérlővel, sem az előhaszonbérlővel, azaz a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a földet haszonbérletre ismételten is meghirdesse, új haszonbérlőt keressen.
Összegzés: termőföld befektetés és haszonbérlet – mire érdemes figyelni?
Összességében a termőföld megszerzése és haszonbérlet útján történő hasznosítása továbbra is szigorú szabályozás alá esik. Ugyanakkor, aki megfelel a termőföldszerzés feltételeinek, az – az új szabályok mellett – befektetési céllal is vásárolhat termőföldet, és azt haszonbérbe adhatja a korábbinál rugalmasabb keretek között.
