Az új lakóingatlanok értékesítésére alkalmazható 5 százalékos áfakulcs 2026. december 31-éig alkalmazandó. Akinek az építési engedélye az év végéig véglegessé válik, és az egyéb feltételeknek is megfelel, az átmeneti szabályok alapján a 2030. december 31-éig teljesített értékesítésekre és az addig átvett vagy jóváírt előlegekre is alkalmazhatja a kedvezményes áfakulcsot. Akinek az engedélye év végéig nem válik véglegessé, annak a 2026. december 31. utáni teljesítésekre és előlegekre 27 százalékos áfával kell számolnia.
Mit kell teljesíteni 2026. december 31-éig, hogy a kedvezményes áfakulcs a későbbi értékesítésekre is megmaradjon?
A kérdés nem pusztán elméleti jelentőségű, hanem nagyon is gyakorlati pénzügyi következményekkel járhat. A két adómérték között 22 százalékpont a különbség, ami egy nettó 100 millió forintos ingatlannál 22 millió forint, összetettebb projekteknél akár több tízmillió forintos tétel is lehet. A határidőig négy hónap van, és az engedélyezési eljárás átfutási idejének ebbe bele kell férnie a kedvezményes áfa kulcs alkalmazása érdekében.
Az engedély véglegessé válása azonban csak az egyik feltétel: teljesülnie kell az új lakóingatlan minőségnek, a méretkorlátnak, és az ügylet megfelelő áfajogi minősítésének is- emete ki dr. Dely-Simon Alexandra, az RSM Hungary áfaszakértője.
Új építésű lakások 5%-os áfakulcsa: négy feltétel, amelynek együtt kell teljesülnie
A kedvezményes adómérték alkalmazásához az alábbi négy feltételnek kell egyidejűleg teljesülnie:
- időzítés: ha a teljesítés vagy az előleg átvétele 2026. december 31. utánra esik, az átmeneti szabály valamely fordulatának teljesülnie kell, vagyis az építési engedélynek 2026. december 31-éig véglegessé kell válnia (ide értve az egyszerű bejelentést, illetve annak tudomásulvételét is);
- új lakóingatlan minőség: az „új lakóingatlan” minőséget nem kizárólag hétköznapi értelemben vett, teljesen új építésű ingatlanként kell értelmezni, ugyanis áfa szempontból új lakóingatlannak minősülhet az is, ha az első rendeltetésszerű használatbavétel még nem történt meg, vagy ha az első rendeltetésszerű használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év, továbbá akkor is, ha a rendeltetés megváltozását vagy az önálló rendeltetési egységek számának megváltozása óta még nem telt el két év;
- méret: többlakásos lakóingatlanban lévő lakásnál legfeljebb 150, egylakásos lakóingatlannál legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű ingatlanra vehető igénybe a kedvezményes adókulcs;
ügylettípus: az 5 százalékos kulcs termékértékesítésre alkalmazható, azaz hagyományos adásvételre, vagy az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti generálkivitelezői kulcsrakész átadásra, illetve bizonyos speciális esetekben felújítás és átalakítás által létrejött új ingatlan értékesítésére (utóbbi azonban széles körű előzetes vizsgálatot igényel, melyről alább írunk bővebben).
Felújítás vagy új ingatlan létrehozása?
A szó hétköznapi értelmébe vett új építésű lakóingatlanoknál az 5 százalékos áfa alkalmazhatóságának vizsgálata jellemzően egyszerűbb: ilyenkor általában egyértelműbben azonosítható, hogy új lakóingatlan értékesítéséről van szó. A kérdés azonban nem kizárólag klasszikus újépítésű projektekben merülhet fel. Bizonyos felújítási, átépítési vagy átalakítási munkák esetén is előfordulhat, hogy az eredmény áfa szempontból új lakóingatlan létrehozásának minősül. Ez azonban már jóval érzékenyebb terület, ahol a hétköznapi értelemben vett „felújítás” és az áfa szerinti „új ingatlan létrehozása” nem feltétlenül esik egybe.
dr. Dely-Simon Alexandra, az RSM Hungary áfaszakértője kiemeli: A gyakorlatban az egyik legkritikusabb kérdés, hogy a beruházás egyszerű (kizárólag az ingatlan állagának helyreállítását, javítását célzó) felújításnak minősül-e, vagy olyan mértékű átalakításnak, amelynek eredményeként áfa szempontból új lakóingatlan jön létre.
Ha a meglévő ingatlan a megrendelő tulajdonában áll, és a kivitelező kizárólag felújítási vagy átépítési munkát végez, főszabály szerint szolgáltatásnyújtás valósul meg. Ilyen esetben nem beszélhetünk új lakóingatlan értékesítéséről (mely termékértékesítésnek minősül), így a kivitelezési díj jellemzően a 27 százalékos adómérték alá esik.
Más lehet a megítélés azon projekteknél, ahol az átalakítás eredményeként:
- megváltozik az ingatlan rendeltetése;
- megváltozik az önálló rendeltetési egységek (albetétek) száma;
- új használatbavételi eljárás vagy hatósági bizonyítvány válik szükségessé.
Tipikus példák: két lakásból egyet hoznak létre, egy nagy lakásból több önálló lakást alakítanak ki, tetőteret építenek be, vagy egy korábban más funkciójú egységből lakás lesz.
Összességében tehát nem az ingatlan életkora a döntő, hanem az, hogy az átalakítás eredményeként jogi, műszaki és adózási értelemben mi jön létre. Az ilyen felújítási és átalakítási munkák áfamegítélése minden esetben egyedi elbírálás alá esik. Annak a kérdésnek az eldöntése tehát, hogy létrejön-e az Áfa tv. szerinti új ingatlan (amely az 5 százalékos áfakulcs alkalmazhatóságának is megfelel) a felújítás és átalakítás által, komplex elemzést igényel. Ezért az ügyletet a teljes kontextusában kell vizsgálni: a felek szerződéses akaratán és az írásbeli megállapodásukon túl az építési dokumentációtól az ingatlan-nyilvántartási állapoton és a hatósági eljárásokon át a számlázási struktúráig.
5%-os lakásáfa- átmeneti szabályok: mi történik az előlegekkel és a 2027 utáni teljesítésekkel?
A kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa alkalmazása nem feltétlenül zárul le 2026. december 31-ével. Az átmeneti szabályok ugyanis lehetővé teszik, hogy bizonyos feltételek mellett az 5 százalékos adómérték a 2026. december 31. után, de legkésőbb 2030. december 31-éig átvett vagy jóváírt előlegekre, illetve az ebben az időszakban teljesített értékesítésekre is alkalmazható legyen.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az építkezés akár át is húzódhat a következő évekre, és az 5 százalékos kulcs még a 2030 végéig teljesített értékesítésekre is alkalmazható lehet. Ehhez azonban kulcskérdés, hogy a szükséges engedély vagy bejelentés még 2026-ban megfelelő státuszba kerüljön.
Éppen ezért az év végi határidőt nem a kivitelezés tervezett kezdőnapja felől érdemes nézni. Sokkal inkább visszafelé kell számolni: bele kell kalkulálni az engedélyezési eljárás átfutási idejét, az esetleges hiánypótlást, valamint minden olyan adminisztratív lépést, amely ahhoz szükséges, hogy a projekt még időben megfeleljen az átmeneti szabályok feltételeinek.
Mit érdemes tisztázni még a beruházás megkezdése előtt?
Az 5 százalékos lakásáfa kérdését nem az első számla kiállításakor érdemes elővenni. A legjobb időpont erre még a tervezési szakasz: amikor a beruházó már pontosan látja, milyen ingatlant szeretne létrehozni, de a szerződések, az építészeti tervek, a jogi struktúra és az adózási kezelés még összehangolhatók.
Ha a kérdés már úgy merül fel, hogy „holnap érkezik az első nagyobb számla, 5 vagy 27 százalékos áfa legyen rajta?”, akkor a mozgástér jellemzően jelentősen beszűkül. Ilyenkor már sok esetben nem az a kérdés, hogyan lehetne optimálisan felépíteni a konstrukciót, hanem az, hogy a már kialakított folyamat adózási szempontból még védhető-e.
Különösen igaz ez összetettebb projektek esetén, ahol az albetétképzés, a társasházzá alakítás, a hatósági eljárások és a kivitelezői szerződések egymással párhuzamosan futnak. Ilyen esetekben nemcsak az áfaszabályokat kell külön-külön megnézni, hanem azt is, hogy ezek a jogi, műszaki és adminisztratív lépések időben és tartalmilag hogyan kapcsolódnak egymáshoz. Indokolt esetben akár az adóhatóság álláspontjának előzetes kikérése is megfontolandó lehet.
Fontos látni, hogy az 5 százalékos áfa nem minden lakóingatlan-projektben alkalmazható. A kedvező lehetőség azonban sokszor nem azért vész el, mert a szabály eleve kizárná az adott beruházást, hanem azért, mert a kérdést túl későn teszik fel. A megfelelő adózási kezelés ezért nem utólagos „számlázási technika”, hanem a projekt előkészítésének része.
