Mentés

Hogyan készülhetnek fel az ingatlantulajdonosok az ingatlaneladásra?

Az RSM Real Estate Desk szakértői szerint van néhány fontos lépés, amit az ingatlantulajdonosoknak eladóként érdemes szem előtt tartaniuk, hogy felkészülten kezdjenek bele egy ingatlan értékesítésébe, ingatlantranzakcióba.

Ingatlanszektor – jelenlegi trendek

A 2020-as év kedvezőtlenül hatott a hazai ingatlanpiacra, az ingatlanbefektetések száma közel 35-40 százalékkal esett vissza a 2019-es értékhez képest. Az ingatlanbefektetések összegét tekintve pedig az optimális forgatókönyvek szerint is kb. 30 százalékos csökkenés történt. Míg 2020-ban az ingatlanbefektetések összértéke közel 1,2 milliárd euró volt, addig ugyanez az adat 2019-ben megközelítette a 1,8 milliárd eurót.

  • A negatív tendencia alól az egyetlen kivétel az ipari és logisztikai ingatlanok piaca, ahol 2020-ban a lezárt tranzakciók a 2019-es érték közel kétszeresét érték el, 460.000 m2-t. Az ingatlanbérleti kereslet pedig közel negyedével növekedett a 2020 3. negyedévi adatok szerint.
  • A 2020-ban jelentősen nőtt a kereslet a logisztikai ingatlanok piacán is, míg a kiskereskedelmi ingatlan- és hotelszegmensben a kényszerű értékesítéseket kezdték el tervezni az eladók. 
Amennyiben azonban az ingatlan vagy ingatlankezelő vállalkozás eladójának lehetősége van felkészülni a tranzakcióra, úgy képes lehet magasabb vételár realizálására és a legoptimálisabb tranzakciós struktúra kialakítására.

hallgassa meg podcastunkat
az ingatlan szektor trendjeiről!

Ingatlaneladói szempontok és teendők az ingatlan értékesítése előtt

A felkészülés során az alábbi tényezőket érdemes átgondolnia és végrehajtania az ingatlanát értékesíteni tervező cégnek, cégcsoportnak:

1.Mit szeretne a tulajdonos eladni: az ingatlant tulajdonló céget vagy csak a cégben lévő ingatlant?

Az ingatlan kiszervezése, vállalkozás esetében annak leválasztása az operációról az első lépés. A tervezett ingatlantranzakciót megelőzően kiemelten fontos a megfelelő tulajdonosi struktúra kialakítása egyfelől adózási szempontból, másfelől a befektető számára is fontos az áttekinthetőbb, „emészthetőbb” tulajdonosi struktúra.  Az ingatlan kiszervezés előzetes végrehajtása az ingatlantranzakció zökkenőmentes lebonyolításához is hozzájárul. Tipikusan ilyen eset az ingatlan külön cégbe való kihelyezésének, az operációról történő leválasztásának a megtervezése; több ingatlan esetében az együttes vagy külön-külön történő értékesítés kérdésének eldöntése. A kiszervezési mód végiggondolására is időt kell szánni, hogy a több szempont alapján legjobb megoldás legyen a végeredmény. Esetenként vizsgálandó, hogy mikor melyik választás az ideális az eladó szempontjából.

2.Előzetes adótervezés, az optimális ingatlan tulajdonosi struktúra kialakítása

Az ingatlan-átstrukturálás és kiszervezés során elemezni kell a lehetséges szcenáriókat az adózási, jogi és pénzügyi szempontból legkedvezőbb megoldás azonosítása és a tranzakciós vételár maximalizálása érdekében. Fontos az ingatlan vagy az ingatlanos társaság eladása kapcsán felmerülő adóterhek előkalkulálása, az optimális áfakezelés áttekintése. Attól függően, hogy magánszemély adja el a céget/ingatlant vagy cég adja el az ingatlanos társaságot/ingatlant, megfontolandó lehet speciális adóstruktúrák alkalmazása. Ezen túl át kell tekinteni a már meglévő adókezelést is, pl. ingatlanos társaság eladása esetén az árfolyamnyereség adó fel fog merülni, ha ennek kezelésével nem tervezünk előre. 

3.Átlátható működés biztosítása, problémák kitisztázása

A tranzakciós folyamat során előkerülő „csontvázak” biztosan nyomást gyakorolnak az árazásra. Az előzetes átvilágítás fontos célja a lényegesnek ítélt vagy rendszerszinten hibás gyakorlatok azonosítása, a tipikusan kockázatot rejtő területek - adó, jog, pénzügy - vizsgálatán és rendezésén keresztül. 

Az ingatlanértékesítési folyamat előrehaladtával ezek a potenciális kockázatot rejtő területek és kérdések felmerülnek a vevő/befektető részéről is, aki jellemzően saját költségére végeztet el egy átvilágítást. Amennyiben a felkészülési fázisban az ingatlan eladója kezdeményezi a céggel / ingatlanokkal kapcsolatos esetleges adó, jogi, pénzügyi kockázati tételek átvilágítását - mint például: az engedélyek, dokumentációk, szabályoknak való megfelelések vizsgálatát -, úgy a tranzakciós folyamatot felgyorsíthatja amikor ez a kérdés a vevő oldalán is felmerül. Ezzel az eladó kezelheti vagy ki is küszöbölheti a későbbi, a vételárat lefelé nyomó hatásokat.

További teendők az ingatlaneladó oldalán  

  • A korábbi években elodázott üzleti döntések újragondolása, elmaradt beruházások mérlegelése. 
  • Ingatlanok megfelelő állapotba hozása, az ingatlanok állapotának felmérése 
  • Az ingatlanon lévő esetleges terhek áttekintése, az elidegenítési tilalmak vizsgálata, zálogjogok töröltetési lehetőségeinek feltárása, haszonélvezeti jog megváltásának átgondolása.
  • Ingatlanok, vagy az ingatlant birtokló társaság előértékelése, a valós érték megállapítása a későbbi ártárgyalásokhoz. 
  • Az ingatlanra vonatkozó előírásoknak való megfelelés (környezetvédelmi, egészségügyi) ellenőrzése.
  • A társaság, illetve az ingatlan kapcsán az esetleges peres ügyek rendezése, potenciális peres ügyek felmérése.

Amennyiben a felkészülési fázisban az eladó kezdeményezi a céggel / ingatlanokkal kapcsolatos tételek átvilágítását ezzel meggyorsíthatja az ingatlanértékesítési folyamatot, és a később előkerülő, vételárat lefelé módosító korrekciókra is felkészülhet.

Az ingatlan eladójának saját érdeke, hogy elemezze a lehetséges szcenáriókat és ezek közül az adózási, jogi és pénzügyi szempontból is legkedvezőbb megoldást választhassa ki. Ez akkor garantálható, ha a felkészülés a legfőbb területeken (operáció, adó, jog, pénzügy) valóban meg is történik. 

Az ingatlanügylet volumenétől és komplexitásától függően a felkészülést akár 1-3 évvel a tranzakciót megelőzően már érdemes megkezdeni.

Kérje szakértőink segítségét
ingatlanvagyona értékesítésében!


Források: RSM Global, Eston

    Kapcsolódó bejegyzéseink

    Érdeklik az adó- és munkajogi változások?

    Iratkozzon fel hírlevelünkre, és legyen mindig naprakész!

    Feliratkozom