Mentés

Lakásbérbeadás – Jogszerűen

A lakásbérbeadás örök üzletnek tűnik, jövedelmezősége felveszi a versenyt akár az állampapírok hosszú távú hozamával. A bérbevevői kereslet a lakáshitelek korlátos volta miatt nem csökken, és a válság első évéhez képest idén már nem esnek az albérleti díjak sem. Bár jövőre a már csak az összevont jövedelem részeként jelenhet meg a bérbeadás bevétele, annak adózását előzetesen átgondolva, a lehetőségek mérlegelésével komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket felvállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettségetcsökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, javítva a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját.

Lakásbérbeadással kapcsolatos frissebb bejegyzésünket itt olvashatja »

A bérleti díj adózása 2011-ben – ÁFA szempontból

Az általános forgalmi adóról szóló törvény főszabálya szerint az ingatlan (pl: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása - tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel -, adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.

Az általános forgalmi adózás rendszerében e mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámítania, viszont az e tevékenységhez eszközölt beszerzéseinek forgalmi adó tartalmát sem vonhatja le.

Azonban Áfa szempontjából a bérbe, illetve haszonbérbe adónak lehetősége van arra, hogy adókötelessé tegye az ingatlan bérbeadási szolgáltatást, beleértve a lakóingatlan bérbeadását is. Az adóalany azt is választhatja, hogy kizárólag az egyéb ingatlanok bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg a lakóingatlan tekintetében ugyanezen szolgáltatásra adómentességet alkalmaz. Az adóalanynak az ÁFA kötelezettség választással kapcsolatos bejelentési kötelezettségét az Art. szerint kell teljesítenie azzal, hogy attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. Az áfa köteles bérbeadás esetén a magánszemély számlaadásra kötelezett (egyéb esetben elég a számviteli bizonylat kiállítása).

Ingatlan bérbeadásának szja kötelezettsége

A bérbeadásból származó jövedelem 2010-ben még két módon adózhat; vagy külön adózó jövedelemként, vagy a bérbeadó választása alapján az összevont adóalap részeként önálló tevékenység. Az országgyűlés által elfogadott adómódosítások alapján 2011-től a helyzet változik; már csak az összevont adóalap részeként lehet adózni az ingatlan bérbeadás után, a jövőre érvényes egyetlen, 16 százalékos kulcs mellett, - ami a jelenlegi legkedvezőbb adóterhelésnek mondható. Előzetesen átgondolva és mérlegelve a lehetőségeket komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket felvállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, amely a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját javíthatja.

Tételes költségelszámolás, vagy költség általány

Az önálló tevékenység során a bérbeadó számára változatlanul érdemes előre megtervezni, hogy a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalékos költséghányad szerinti jövedelemadózást választja. Amennyiben az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alapján határozzuk meg a bevétel-jövedelemhányadot, akkor 10 százalékos költséghányad mellett a bevétel 90 százaléka lesz az összevont adóalap részét képező jövedelem. E megoldást akkor érdemes alkalmazni, ha nem rendelkezünk a felmerült költségeket alátámasztó bizonylatokkal.

Tételes költségelszámolás esetén kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, amelyeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkákról pl. a vízvezeték szerelőtől vagy a festőtől. A nyári adócsomag részeként változott meg az értékcsökkenés elszámolhatósága, ami akkor alkalmazható, ha a bérbeadó tételes költségelszámolást alkalmaz. Így már megéri leülni és végig számolni, hogy a jövőben a két módszer közül melyik éri meg a bérbeadónak.

Amikor a magánszemély az ingatlan bérbeadást az Art. szerinti ’kifizető’ részére nyújtja, akkor a kifizetőnek adólevonási kötelezettsége keletkezik, amennyiben nem számlaadásra kötelezett magánszemélynek fizeti ki a bérleti díjat. Abban az esetben, ha a magánszemély számlaadásra kötelezett, csak akkor kell adót levonni tőle, ha ezt nyilatkozatban kéri. Ha az adót a kifizető nem vonja le, vagy nem kifizetőnek történik a bérbeadás, akkor a magánszemélynek negyedévente önadózással kell megfizetnie a számított adóelőleget.

A lakásbérbeadáshoz kapcsolódó adóteher a 16 százalékos kulcsot és a költségelszámolás lehetőségét is figyelembe véve mindenképpen kedvezőnek mondható, és egyértelműen pozitív irányba mozdíthatja el az adózói morált. Véleményem szerint az adózok többsége szeret nyugodtan aludni, a kedvező irányú változás hatására várhatóan többen fogják bevallani bérbeadásból származó jövedelmüket. Tapasztalataim szerint sok esetben az is probléma, hogy a bérbeadó magányszemélyek nem ismerik a szabályozást. Sokszor maximum egy általános szájhagyomány útján terjedő - ismerettel rendelkeznek a bérbeadás adózásáról. Reményeim szerint ez a jövőben változni fog és ez alapján az adózói hozzáállás is fokozatosan javulhat. Nem a legfontosabb, de nem is elhanyagolható szempont, hogy a bevallott jövedelem szerepel az adózó által kért adóhatósági igazoláson is.

Kedves Olvasóink!

A bejegyzéshez lezártuk a hozzászólásokat; kimagasló érdeklődésüket köszönjünk!

A bejegyzéshez érkezett kommentárok, kérdések alapján készített összefoglaló anyagunkat az alábbi linken találják: /2011/03/lakasberbeadas-jogszeruen-kerdesek-es-valaszok/

Köszönettel: Hegedüs Sándor

    Kapcsolódó bejegyzéseink

    Értesüljön az adóváltozásokról

    hírlevelünkből!

    Feliratkozom
     Tovább